STEUERKANZLEI Werner Rohlfing - Steuerberater -
STEUERKANZLEIWerner Rohlfing- Steuerberater -

BERATEN - PLANEN - STEUERN


"STEUERKANZLEI - WERNER ROHLFING"

in Niederkrüchten

 

Neben der üblichen klassischen Steuerberatung begleiten wir Sie als Steuerberater beim Führen ihrer Lohn- und Finanzbuchhaltung.

 

Das Erstellen Ihrer Steuererklärungen inklusive der dazugehörigen Jahres-abschlüsse ist für uns selbstverständlich.

 

Die betriebswirtschaftliche Beratung bei Betriebsgründungen und/oder -Umgestaltungen, die steuerliche Gestaltung bei der Unternehmensnachfolge und die Unterstützung bei der Finanzierung von anstehenden Investitionen oder im Rahmen einer Unternehmenskrise oder Betriebsprüfung gehören bei uns zum „Beratungsalltag“.

 

Mittelständische Unternehmen und Finanzbehörden profitieren von unserer langjährigen Erfahrung und der Leidenschaft für das Steuerrecht.

 

Die individuelle Beratung und der persönliche Kontakt sind uns dabei besonders wichtig.

 

Aus diesem Grunde kümmern wir uns auch gerne um die Belange von  ratsuchenden Arbeitnehmern und die Erstellung der Einkommensteuer-erklärungen.

 

 

Terminvereinbarung für ein kostenloses betriebswirtschaftliches Erstberatungsgespräch

von maximal 30 Min. unter Tel. 02163 - 943094

Letzte Neuigkeiten - Gut zu wissen!

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Steuerfreie Arbeitgeberleistungen zur Gesundheitsförderung

 

Erhalten Mitarbeiter Rückenkurse oder Massagen am Arbeitsplatz, bleiben diese Leistungen bis zu einem Höchstbetrag von 500 Euro pro Jahr und Arbeitnehmer nach § 3 Nr. 34 EStG lohnsteuerfrei. Die Anforderungen, die die Lohnsteuerprüfer zur Steuerfreiheit ansetzen, sind oftmals überzogen.

 

In einem Streitfall beim Finanzgericht Bremen wehrte sich ein Arbeitgeber gegen einen Lohnsteuerhaftungsbescheid nach einer Lohnsteuerprüfung. Der Arbeitgeber gewährte seinen Mitarbeitern Gesundheitsleistungen nach § 3 Nr. 34 EStG und behandelte diese als lohnsteuerfrei. Der Prüfer sah das jedoch anders. Er forderte den Arbeitgeber dazu auf, nachzuweisen, dass Anbieter der Gesundheitsleistungen im Sinn von § 20 SGB V zertifiziert sind. Da der Arbeitgeber diesen Nachweis nicht erbringen konnte, kippte der Lohnsteuerprüfer die Lohnsteuerfreiheit und forderte per Haftungsbescheid Lohnsteuer, Soli und Kirchensteuer.

 

Finanzrichter verneinen Notwendigkeit der Zertifizierung

Das Finanzgericht Bremen sah jedoch keine Notwendigkeit dafür, dass die Zertifizierung nachgewiesen sein muss. Es genügt für die Steuerfreiheit nach § 3 Nr. 34 EStG, dass die Gesundheitsmaßnahmen von Physiotherapeuten, Heilpraktikern oder qualifizierten Fitnesstrainern erbracht werden (FG Bremen, Urteil v. 11.2.2016, Az. 1 K 80/15).

 

Tipp: Ab 2015 dürfte das Thema „Steuerfreiheit & steuerfreie Gesundheitsförderung“ lohnsteuerlich eigentlich kein Problem mehr darstellen. Denn durch das eingeführte Präventionsgesetz 2015 sind in § 20 SGB V seit 2015 nun detaillierte Anforderungen an Präventionsangebote und ein Zertifizierungsverfahren installiert worden. Leistungen von Anbieter von betrieblichen Gesundheitsfördermaßnahmen, die Maßnahmen im Sinn von § 20 SGB V anbieten, sind seit 2015 nun stets steuerfrei.

Quelle: dhz

 

Hohe Hürden für häusliches Arbeitszimmer

 

Kein Werbungskostenabzug für Arbeitsecke im Wohnzimmer

 

Die Aufwendungen für ein häusliches Büro sind steuerlich nur als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar, wenn entweder

  • für die berufliche oder betriebliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht oder
  • das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichenTätigkeit bildet. Dabei ist nicht die Dauer desAufenthalts in dem Zimmer entscheidend, sondern dass der qualitative Schwerpunkt der Tätigkeit im häuslichen Büro liegt. Der Abzug der Aufwendungen ist in diesem Fall nicht begrenzt.

Steht für den Hauptberuf oder für eine Nebentätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, dürfen die Kosten des Arbeitszimmers bis zu 1.250 Euro pro Jahr geltend gemacht werden. Nutzen Ehegatten gemeinsam ein Arbeitszimmer, wird dieser Höchstbetrag auf beide aufgeteilt.

 

Gemischte Raumnutzung ist schädlich

Oftmals werden häusliche Arbeitszimmer nicht ausschließlich betrieblich bzw. beruflich, sondern auch privat genutzt. Dann dürfen gar keine Kosten steuerlich abgesetzt werden, entschied kürzlich der Große Senat des Bundesfinanzhofs (BFH). Die Richter legen den Begriff des häuslichen Arbeitszimmers eng aus. Es muss ein Raum sein, der wie ein Büro eingerichtet ist und ausschließlich oder nahezu ausschließlich zur Erzielung von Einnahmen genutzt wird. Dies ist bei einer Arbeitsecke im Wohnzimmer nicht der Fall. Bei einer gemischten Raumnutzung ist nach Meinung des BFH keine sachgerechte Abgrenzung zum privaten Bereich möglich. Es gäbe keine Maßstäbe für eine schätzungsweise Aufteilung der Nutzungszeiten und auch ein Nutzungszeitenbuch sei nicht geeignet, da die Angaben nicht objektiv überprüfbar seien.

 

Hinweis

Aufwendungen für Arbeitsmittel sind aber weiterhin abziehbar.

(Stand: 12.05.2016)

Neue Normen zu Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoBD)

Die neuen GoBD
Wesentliche Änderungen und Umsetzungshilfen
GoBD Präsentation.pdf
PDF-Dokument [252.4 KB]

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 14.11.2014 das lang ersehnte, endgültige Schreiben zu den "Grundsätzen zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff (GoBD)" veröffentlicht.

 

Die neuen Grundsätze konkretisieren die Ordnungsmäßigkeitsanforderungen der Finanzverwaltung an den Einsatz von IT bei der Buchführung und bei sonstigen Aufzeichnungen.

 

Sie ersetzen mit Wirkung zum 01.01.2015 die inzwischen fast 20 Jahre alten GoBS.

 

Drei Verwaltungsschreiben werden ersetzt:

Der Einsatz DV-gestützter Buchführungssysteme und die Behandlung elektronischer Dokumente wurden vom BMF bislang in drei Verwaltungsschreiben geregelt:

  • "Grundsätze ordnungsmäßiger DV-gestützter Buchführungssysteme" (GoBS) vom 7. November 1995
  • "Grundsätze zum Datenzugriff und zur Prüfbarkeit digitaler Unterlagen" (GDPdU) vom 6. Juli 2001 und
  • "Fragen und Antworten zum Datenzugriffsrecht der Finanzverwaltung" (FAQ) vom 22. Januar 2009

Die oben genannten Verwaltungsschreiben sind nebenstehen abrufbar und gelten noch für Veranlagungszeiträume, die vor dem 31. Dezember 2014 beginnen.

 

Bestimmte Regeln waren nicht mehr aktuell

Die nach außersteuerlichen oder steuerlichen Vorschriften zu führenden Bücher und sonst erforderlichen Aufzeichnungen werden in den Unternehmen zunehmend in elektronischer Form geführt (z. B. als Datensätze). Darüber hinaus werden in den Unternehmen zunehmend die aufbewahrungspflichtigen Unterlagen in elektronischer Form (z. B. als elektronische Dokumente) aufbewahrt.

Die bisherigen Verwaltungsregelungen konnten, insbesondere aufgrund des digitalen Zeitalters und der sich ständig weiter entwickelnden technischen Rahmenbedingungen, viele Fragen nicht mehr beantworten. Aus diesem Grund, hat das BMF die obigen Schreiben in einem BMF- Schreiben zusammengefasst und eine Aktualisierung vorgenommen.

 

Mit Schreiben vom 14. November 2014 werden unter anderen auch folgende Themen behandelt:

  • Verantwortlichkeit
  • Allgemeine Anforderungen
  • Belegwesen (Belegfunktion)
  • Aufzeichnung der Geschäftsvorfälle in zeitlicher Reihenfolge und in sachlicher Ordnung (Grund(buch)aufzeichnungen, Journal- und Kontenfunktion)
  • Internes Kontrollsystem (IKS)
  • Datensicherheit
  • Unveränderbarkeit, Protokollierung von Änderungen
  • Aufbewahrung
  • Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit
  • Datenzugriff
  • Zertifizierung und Software-Testate

Die GoBD-Regelungen sind für Veranlagungszeiträume anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2014 beginnen.

Jahressteuergesetz 2015:

Was ändert sich für Privatpersonen?

 

Das Zollkodex-Anpassungsgesetz ist erst unter dem Namen "Jahressteuergesetz 2015" wirklich bekannt geworden. Nach der finalen Sitzung des Bundesrats und der Verabschiedung Ende letzten Jahres kann man sagen, dass es diesen Namen auch tatsächlich verdient hat.

Die Änderungen, die es für Privatpersonen mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Regelungen seit dem 01.01.2015.

 

Beruf und Familie:

Zusätzliche Arbeitgeberleistungen an ein Dienstleistungsunternehmen, das den Arbeitnehmer hinsichtlich der Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen

berät oder hierfür Betreuungspersonen vermittelt, sind nun steuerfrei. Bei einer kurzfristigen "Notbetreuung" aus zwingenden beruflichen Gründen sind außerdem 600 EUR pro Jahr steuerfrei.

 

Erstausbildung:

Es ist wichtig, Erst- und Zweitausbildung klar voneinander abgrenzen zu können.

Denn während bei einer Erstausbildung nur Sonderausgaben von bis zu 6.000 EUR pro Jahr steuerlich anerkannt werden, sind bei einer Zweitausbildung alle Ausgaben als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar. Für den Begriff Erstausbildung gibt es jetzt eine gesetzliche Definition, die eine Abschlussprüfung nach mindestens zwölf Monaten Ausbildung voraussetzt.

 

Nichtveranlagungsbescheinigung:

Es ist nun möglich, die sogenannte NV-Bescheinigung so lange bei der Bank nachzureichen, wie diese noch keine Steuerbescheinigung ausgestellt hat. Diese Neuerung soll verhindern, dass Steuererklärungen nur eingereicht werden, um sich die abgeführte Kapitalertragsteuer erstatten zu lassen. Diese Neuerung hat auch Wirkung auf frühere

Jahre.

 

Versorgungsausgleich:

Zahlungen, die bei einer Scheidung oder der Auflösung einer Lebenspartnerschaft an den Ausgleichsberechtigten für dessen Verzicht auf den Versorgungsausgleich geleistet werden, gelten als Sonderausgaben. Korrespondierend dazu sind sie beim Empfänger eine Einnahme.

 

Vorsorgeaufwendungen:

Neuerdings ist es möglich, die Basisrente - wie auch schon die Riester-Rente - auf eine Zahlung pro Jahr zu reduzieren. Bei anderen kleinen Renten kann ebenso verfahren werden. Laut dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten die Beiträge ab 2015 bis

24.000 EUR als Vorsorgeaufwendungen abzugsfähig sein (bisher 20.000 EUR). Stattdessen hat man sich schließlich auf den Höchstbetrag zur knappschaftlichen Rentenversicherung geeinigt: Dieser liegt derzeit bei 22.172 EUR.

 

Zuschläge für Kindererziehungszeiten:

Zuschläge zu den Versorgungsbezügen für Zeiten der Kindererziehung sind seit 2015 nicht mehr steuerfrei.

 

Jahressteuergesetz 2015:

Was ändert sich für Unternehmer, Arbeitgeber und Arbeitnehmer?

 

Das Zollkodex-Anpassungsgesetz ist erst unter dem Namen "Jahressteuergesetz 2015" wirklich bekannt geworden. Nach der finalen Sitzung des Bundesrats und der Verabschiedung Ende letzten Jahres kann man sagen, dass es diesen Namen auch tatsächlich verdient hat.

Diejenigen Änderungen, die es für Unternehmer mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Neuerungen seit dem 01.01.2015.

 

Betriebsveranstaltungen:

Ursprünglich sollte die Freigrenze, bis zu der die Zuwendungen eines Arbeitgebers keinen Arbeitslohn darstellen, von 110 EUR auf 150 EUR erhöht werden. Stattdessen wurde aus der Freigrenze lediglich ein Freibetrag. Das bedeutet, dass bei Kosten von mehr als 110 EUR pro Arbeitnehmer nun nur der übersteigende Teil als Lohn versteuert werden

muss (nicht mehr der gesamte Betrag). Während die 110 EUR früher auf alle Veranstaltungsteilnehmer zu beziehen waren (also z.B. auch auf Ehepartner), dürfen nun nur noch die teilnehmenden Arbeitnehmer gezählt werden. Aufwendungen, die auf ihre

Begleitpersonen entfallen, sind ihnen als Zuwendungen zuzurechnen. Schließlich gehen in die Bemessungsgrundlage auch die Kosten ein, die der Arbeitgeber für den äußeren Rahmen der Veranstaltung an fremde Dritte zahlt (auch Geschenke). Gemeinkosten, also kalkulierte Eigenkosten wie etwa Miete oder Verwaltungsaufwendungen, zählen nicht dazu.

 

Dialyse:

Auch nichtärztliche Dialyseleistungen sind jetzt von der Umsatzsteuer befreit. Früher konnten nur gesondert zugelassene Dialysezentren umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen. Verträge mit den Krankenkassen sind jedoch erforderlich.

 

Grenzüberschreitende Geschäftsbeziehungen:

Die bisher strittige Definition für Zwecke der Gewinnbesteuerung orientiert sich ab 2015 an der Verwaltungsauffassung. Neu geregelt wurde unter anderem die Ermittlung der Verrechnungspreise zwischen Unternehmensteilen, um die ungerechtfertigte Verlagerung von Gewinnen ins Ausland effektiver zu verhindern.

 

Investitionszuschuss Wagniskapital:

Zur Förderung junger innovativer Unternehmen können sich seit Mai 2013 Investoren unter bestimmten Voraussetzungen mit 20 % des investierten Betrags vom Staat bezuschussen lassen. Dieser INVEST-Zuschuss für Wagniskapital ist nun steuerfrei

gestellt - und zwar mit Wirkung für den Veranlagungszeitraum 2013.

 

Teilabzugsverbot:

Das Teilabzugsverbot gilt auch bei Wertminderungen von Darlehen oder

Wirtschaftsgütern, die man zu fremdunüblichen Konditionen an eine Kapitalgesellschaft gegeben hat, an der man zu mehr als 25 % beteiligt ist. Das heißt, auch diese können nur zu 60 % steuermindernd berücksichtigt werden.

 

Voranmeldungen:

Bei Mantelkäufen oder Käufen von sogenannten Vorratsgesellschaften muss zwei Jahre lang eine monatliche Umsatzsteuer-Voranmeldung abgegeben werden. Bisher war

dies mangels Umsätzen in der Regel nur jährlich erforderlich.

 

Wechsel der Steuerschuldnerschaft:

Zum einen wurde für die Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei der Lieferung bestimmter Metalle eine Bagatellgrenze von 5.000 EUR eingeführt. Außerdem wurden die betroffenen Gegenstände endlich konkret benannt. (Für die Umsetzung der Regelungen zur Erweiterung auf Metalllieferungen haben Sie dank einer neueren Nichtbeanstandungsregelung der Finanzverwaltung noch bis zum 30.06.2015 Zeit.) Zum anderen wurde das Bundesfinanzministerium ermächtigt, zur Abwehr von Umsatzsteuerbetrug die Umkehr der Steuerschuldnerschaft auch ohne Zustimmung des Parlaments kurzfristig auf weitere Branchen auszudehnen - allerdings nur für die Dauer von neun Monaten.

15.01.2015

Steuerjahr 2015: Das ändert sich (BdSt)

 

Mindestlohn, Rentenbesteuerung, Betriebsveranstaltungen: Um gut durch das neue Steuerjahr zu kommen, sollten sich Steuerzahler mit den Neuerungen 2015 befassen. Durch Gesetzesänderungen, neue Rechtsprechung oder aktuelle Verwaltungsanweisungen ergeben sich steuerliche Änderungen. Der Bund der Steuerzahler e.V. (BdSt). erklärt die wichtigsten Neuregelungen.

Altersvorsorgeaufwendungen: Vorsorgeaufwendungen für das Alter können steuerlich besser abgesetzt werden. Dazu gehören die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung oder zu den berufsständischen Versorgungswerken. Für die Berücksichtigung der Sonderausgaben gilt ein neuer Höchstbetrag von 22.172 Euro (2014: 20.000 Euro). Maximal können in diesem Jahr 80 Prozent (2014: 78 Prozent) abgesetzt werden. Das heißt, Alleinstehende können jetzt 17.738 Euro und Ehepaare/eingetragene Lebenspartner 35.476 Euro steuerlich geltend machen.

Betriebsveranstaltungen: Zuwendungen des Arbeitgebers an seine Mitarbeiter bei einer Betriebsveranstaltung gehören nicht zum Arbeitslohn, wenn die Veranstaltung im überwiegenden betrieblichen Interesse stattfindet. Aufwendungen bis zu 110 Euro je Veranstaltung bleiben steuer- und sozialversicherungsfrei. Aber: Aus der bisherigen Freigrenze wird ein Freibetrag! Dies ist für die Steuerzahler günstiger: Wird der Betrag von 110 Euro überschritten, so wird künftig nicht mehr der komplette Betrag steuerpflichtig. Vielmehr unterliegt nur der Teil, der den Freibetrag übersteigt, der Besteuerung.

Bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf: Bestimmte Leistungen, die der Arbeitgeber zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn erbringt, können steuerfrei bleiben. Ab dem Jahr 2015 gilt dies auch für zusätzliche Leistungen des Arbeitgebers für die Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen. Dabei muss es sich um Betreuungsaufwand handeln, der kurzfristig und aus beruflichen Gründen entstanden ist. Dies kann zum Beispiel der Betreuungsbedarf bei einer plötzlichen Erkrankung eines Kindes sein. Maximal 600 Euro können im Jahr steuerfrei bleiben.

Geschenke an Mitarbeiter: Aufmerksamkeiten an Arbeitnehmer zu besonderen Anlässen – wie zum Geburtstag – können bis zu einem Betrag von 60 Euro pro Geschenk steuerfrei bleiben. Bisher galt eine Höchstgrenze von 40 Euro.

Mindestlohn: Ab dem 1. Januar 2015 gilt in Deutschland ein gesetzlicher Mindestlohn von 8,50 Euro die Stunde. Nur wenige Branchen, Minderjährige und Auszubildende sind von dieser Regelung ausgenommen. Der Mindestlohn gilt auch für Minijobs. Ab Januar 2015 kann ein Minijobber nur noch rund 52 Stunden pro Monat arbeiten, wenn der Mindestlohn von 8,50 Euro die Stunde gezahlt wird. Ist der Minijobber in einem Unternehmen tätig, müssen Arbeitsbeginn, Arbeitsende und Dauer der Tätigkeit aufgezeichnet werden. Wird die Minijobgrenze von 450 Euro durch den neuen Mindestlohn überschritten, entsteht ab dem 1. Januar 2015 ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis. Der Arbeitnehmer muss bei der Minijobzentrale ab- und bei der Krankenkasse angemeldet werden.

Rentenbesteuerung: Bei der Rentenbesteuerung erhöht sich 2015 der steuerpflichtige Rentenanteil von 68 auf 70 Prozent. Somit bleiben nur noch 30 Prozent der ersten vollen Bruttojahresrente steuerfrei. Dieser Anteil gilt im Jahr 2015 für neu hinzukommende Rentnerjahrgänge. Bei Bestandsrenten bleibt der festgesetzte steuerfreie Rentenanteil bestehen.

Quelle: BdSt, Pressemitteilung v. 13.1.2015

24.10.2014   Steuern

Ergänztes BMF-Schreiben zur Reform des steuerlichen Reisekostenrechts ab 1.1.2014; (ersetzt das Schreiben vom 30. September 2013)

Dieses BMF-Schreiben ersetzt das BMF-Schreiben vom 30. September 2013.

Mit dem Gesetz zur Änderung und Vereinfachung der Unternehmensbesteuerung und des steuerlichen Reisekostenrechts vom 20. Februar 2013 (BGBl. I S. 285, BStBl I S. 188) wurden die bisherigen steuerlichen Bestimmungen zum steuerlichen Reisekostenrecht umgestaltet. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder gelten bei der Anwendung der am 1. Januar 2014 in Kraft getretenen gesetzlichen Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes zur steuerlichen Beurteilung von Reisekosten der Arbeitnehmer die folgenden Grundsätze: ...

Ergänztes BMF - Schreiben zur Reform des steuerlichen Reisekostenrechts ab 1.1.2014
2014-10-24-ergaenztes-bmf-schreiben-refo[...]
PDF-Dokument [317.9 KB]

02.10.2014
Vermietungsverluste

Wann verfolgt der Vermieter eine

Einkunftserzielungsabsicht?

 

Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht?

Die Einkunftserzielungsabsicht führt häufig zu Konflikten zwischen Vermietern und Finanzbehörden (Bild: Haufe Online Redaktion)

 

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können steuerlich nur abgezogen werden, wenn der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat. Wann dieses Motiv vorliegt, hat das Bayerische Landesamt für Steuern in einem ausführlichen Leitfaden dargestellt.

Vermieter verlustbringender Immobilien wollen den Fiskus in aller Regel an ihren Vermietungsverlusten beteiligen – sie handeln dabei nach der Devise „geteiltes Leid ist halbes Leid“. Allerdings gelingt ihnen ein steuerlicher Verlustabzug nur, wenn sie nachweislich die Absicht haben, nachhaltig und dauerhaft Gewinne bzw. Überschüsse mit ihrem Mietobjekt zu erzielen. Fehlt ihnen diese Einkunftserzielungsabsicht (EEA), erkennen die Finanzbehörden die Vermietungsverluste nicht steuerlich an, sondern ordnet sie dem steuerlich irrelevanten Bereich der Liebhaberei zu. In der Praxis ist das Merkmal der EEA daher von zentraler Bedeutung.

 

Neuer Leitfaden zur EEA

Das Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) hat nun in einem ausführlichen Leitfaden dargestellt, anhand welcher Kriterien die EEA geprüft wird, welche Rechtsprechungsgrundsätze dabei zu beachten sind und wie Sonderfälle der Vermietung gehandhabt werden. Die Grundsätze gelten ab dem Veranlagungszeitraum 2012.

Bayerisches Landesamt für Steuern, Leitfaden zur Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung, Stand: Juni 2014

 

Wann ist die EEA nicht zu prüfen?

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen, aus der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung resultieren, ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung davon auszugehen, dass der Vermieter eine EEA hat (auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung). Diese Vermutung gilt jedoch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken.

 

Hinweis: Wer also z. B. mit der Vermietung einer Eigentumswohnung jahrelang nur rote Zahlen schreibt, kann seine Verluste grundsätzlich ohne nähere Prüfung der EEA steuerlich abziehen, sofern die Vermietung auf Dauer (= ohne Befristung) erfolgt.

 

Wann ist die Vermietung auf Dauer angelegt?

Eine auf Dauer angelegte Vermietung liegt vor, wenn die Vermietung nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat sich ein Vermieter erst einmal endgültig zur dauerhaften Vermietung entschlossen und veräußert er sein Objekt später bzw. nutzt es später selbst, so kann für die Dauer der Vermietung gleichwohl von einer EEA ausgegangen werden, wenn der Verkauf bzw. die Selbstnutzung auf einem neuen Entschluss beruht. Ein solcher steuerunschädlicher Motivwechsel kann z. B. bei Scheidung oder finanzieller Notlage vorliegen.

 

Was spricht gegen eine EEA?

Folgende Beweisanzeichen sprechen gegen eine EEA:

  • Es liegt nur eine vorübergehende (verlustbringende) Vermietung vor, z. B. bei Beteiligung an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie.
  • Der Vermieter bietet ein noch nicht vermietetes Grundstück gleichzeitig zum Verkauf an.
  • Es wird nur befristet vermietet (in Form eines Zeitmietvertrags).
  • Der Vermieter hat eine nur kurz laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen.
  • Das Objekt wird nach Anschaffung/Herstellung zeitnah veräußert oder selbstgenutzt (in der Regel innerhalb von 5 Jahren).
  • Das Objekt wird außergewöhnlich lange renoviert (mehr als 5 Jahre).

Verfahrensrechtlicher „Zugriff“

Sofern die Finanzämter erst nachträglich feststellen, dass einem Vermieter die EEA fehlt, kommt eine Änderung der Steuerbescheide (= Verlustaberkennung) aufgrund neuer Tatsachen im Wege des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO in Betracht.

 

Besonderheiten bei Ferienwohnungen

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen wird eine EEA auf Seiten des Vermieters unterstellt, wenn er die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet bzw. vermieten will und keine Selbstnutzung vorliegt. Eine ausschließliche Vermietung ist anzunehmen, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. 

Bei vorbehaltener Selbstnutzung oder Vermietungstagen unterhalb der 75 %-Quote müssen die Finanzämter anhand einer in die Zukunft gerichteten Überschussprognose prüfen, ob eine EEA vorliegt.

 

Leerstehende Immobilien

Bei leerstehenden Immobilien sind die Finanzbehörden angehalten, stets in die Prüfung der EEA einzusteigen. Für den Entschluss zur dauerhaften Vermietung spricht z. B., dass der Vermieter Vermietungsanzeigen geschaltet oder einen Makler beauftragt hat. Gegen eine EEA spricht, wenn der Vermieter trotz anhaltend erfolgloser Mietersuche an seinen (überhöhten) Mietpreisvorstellungen festhält oder er das Objekt jahrelang renoviert.

 

Wie eine Überschussprognose aufzustellen ist

Sofern Beweisanzeichen gegen eine EEA sprechen (z.B. befristete Vermietung), prüfen die Finanzämter anhand einer vom Vermieter zu erstellenden Überschussprognose, ob sich mit dem Mietobjekt überhaupt einen Totalüberschuss erzielen lässt. In diese Berechnung fließen regelmäßig die voraussichtlich erzielbaren (steuerpflichtigen) Einnahmen und Werbungskosten der nächsten 30 Jahre ein. Bei einer befristeten Vermietung fällt der Prognosezeitraum entsprechend kürzer aus.

 

Hinweis: Der Totalüberschuss darf vom Vermieter nicht durch die Einrechnung von Wertsteigerungen des Objekts oder zu erwartenden privaten Veräußerungsgewinnen „frisiert“ werden.

 

Sonstige Inhalte

Das BayLfSt geht in seinem Leitfaden zudem auf Grundsätze zur verbilligten Überlassung von Wohnraum (66 %-Grenze), die Vermietung von Luxuswohnungen, sowie Besonderheiten bei Gewerbeobjekten ein und gibt in der Anlage des Leitfadens eine Übersicht über BFH-Urteile und Verwaltungsanweisungen zur Thematik.

 

Fazit

Die EEA ist die zentrale Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten und führt daher in der Praxis häufig zu Konflikten zwischen Vermietern und Finanzbehörden. Da Vermieter gegenüber dem Finanzamt die Beweislast dafür tragen, dass sie eine EEA verfolgen, sind sie naturgemäß sehr an den Argumenten interessiert, die für und gegen eine EEA sprechen. Wer sich zu dieser Frage einen Überblick verschaffen will, wird im Leitfaden des BayLfSt schnell fündig.

 

Quelle: Haufe Verlag - Christian Ollick

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